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把脈市場景氣度系列調研【中信建投&億翰智庫】
2019.2.2

文章来源:由「百度新聞」平台非商業用途取用"http://business.sohu.com/20181112/n555123219.shtml"

原標題:把脈市場景氣度系列調研【中信建投億翰智庫】億翰智庫首席分析師張化東需求成主因,市場分化持續◆市場整體情況:(百強)企業在6月份達到單月業績高點,7月份環比降幅25%,市場去化情況已經出現下降,8、9月份熱度沒有恢復,到9月底企業已經有了一波降價,但降價去化還可以一定程度上促成熱銷。◆去化的變化:全國型的開發商之前去化率在75%-85%,最近去化率下降到50%-60%。◆在行業下行周期,市場最主要的影響因素是剛性需求的多少:當調控放松房價上漲預期不再,企業跑量加快,造成市場上供應較多;需求受政策及前期釋放影響存在差異,因此在行業下行周期,不同城市剛需的多少決定市場的好壞。◆整體需求透支判斷:通過量價上漲情況來看,一線需求被抑制,熱點二線和熱點三四線需求透支,普通二線和普通三四線需求持續。1、成交量有透支,價格增長過快:以熱點二線和熱點三線城市為主;前期量價過快上漲,需求透支比較嚴重。2、成交量被抑制,價格增長過快:以一線和部分熱點二線城市為主;前期價格上漲過快,較早引致嚴格的調控,需求較早被抑制。3、成交量有透支,價格增長較慢:以二三線普通城市為主;本輪周期城市輪動明顯,普通二三線城市有一定量的上漲,但價格漲幅有限。◆整體剛需需求判斷:一線城市雖然110平以下需求較多,但房價過高,相當于改善;熱點三四線的需求主要來自核心一線外溢投資需求,限購條件下被抑制;剛需主要還是集中在人口基數大的城市如成都、武漢和一些普通二三線城市。■一線城市:房企對于政策調整預期不再,整體供應放量,相較前兩季度成交有一定回暖。●北京:限競房大量集中入市,占據新房市場50%以上,同質化競爭激烈,去化情況不容樂觀,改善項目稀缺。●上海:保持較大的供應,成交繼續分化。供應較大下可選項目空間大,對比周邊二手房具備價格優勢、核心位置或交通優勢明顯的市區項目受追捧,郊區項目吸引力下降。●深圳:延續“金九銀十”的推盤力度,預計有21個項目入市;但新政之后市場觀望情緒依然濃厚,客戶購房意愿并不高,成交依舊冷淡,新房限價的高性價比、稅費較少等因素,吸引越來越多的置業者關注新房,但仍有觀望情緒。●廣州:供應提升,項目優惠促銷活動多,幅度也比以往大,成交有所回暖。廣州遠郊三區(南沙、花都、增城)“限價優化”意在減少“陰陽合同”,而非放開調控。性價比高、地鐵通勤方便的剛需盤去化相對好些。◆一線城市市場研判:企業對于政策調控放松房價上漲的預期不再,將讓利跑量,短期供應量增大;政策嚴格下需求被抑制較嚴重,成交回暖力度有限。成交量幾乎是15年、16年的一半,實際量上已經完成較大調整,政策嚴格且出臺時間最久,購房資格和購買能力均被限制。一線市場整體已經是改善型的剛需化,在限貸政策影響下,剛需進一步限制。調控放松房價上漲預期不再,企業跑量加快,造成市場上供應較多,需求被較強抑制下短期成交量上漲動力不足。■熱點二線城市:市場分化明顯,成都、武漢等城市需求相對堅挺,去化率下降得較慢;濟南等前期量價上漲過快城市高位回落,去化下降得較快,營銷活動頻繁。●武漢:“日光盤”數量開始減少,整體去化率仍在70%以上,項目出現分化。洪福美境(8800毛坯)、聯投漢口郡(9995洋房,裝修2000)等均價不過萬的剛需盤開盤去化100%;高端改善市場降溫明顯,如光谷地王項目正榮紫闕臺等項目一改精裝捆綁,毛坯入市,但仍然去化較為一般;其他價格優勢不足、位置較差的項目去化也變差。●濟南:去化率較差,50%上下,9月新推項目明顯增多,部分房企開始通過“一口價、特價房、總價優惠”等方式促銷,新項目的低開以及部分項目的大力促銷造成整體市場成交量小幅增長;10月新推項目量不到9月一半,購房者整體情緒仍是觀望,綠地國際城加推的安置房房源,因有簽約學區,價格不算高,所以去化表現較好。●天津:去化率較差,60%上下,城區核心位置或優質產品、高性價比項目仍能保持較好的去化。和平、南開供應稀缺,價格相對堅挺;河東區域內新盤較多,競爭激烈,國慶以來推出較多特惠房,與之前開盤價有1500-2000左右的差價。●南京:開發商推盤熱情不減,10月末新推2300多套新房,80-120㎡的二三居戶型為主,如招商正榮東望府去化85%,84㎡的熱銷,74㎡和94㎡的也只剩頂樓和底樓,100㎡以上的還剩較多。◆熱點二線市場研判:政策整體較嚴格,市場受控,需求乏力,整體成交量有下降趨勢。整體量和價均有較大的增長,存在需求透支現象。未出臺較嚴政策前,部分剛需和改善需求在房價快速上漲期間提前釋放。出臺較嚴政策后,部分改善型需求延遲,造成市場需求減少。市場需求主要集中在首置、首改,高性價比項目或存在比價效應的項目受追捧,短期內整體成交量有下降趨勢。◆普通二線城市:整體市場依然保持一定熱度,部分地區受供應增加影響,非優質項目去化困難。●西安:供應繼續放量,10月累計推出14340套房源,新房供應充足,購房熱度降溫。一些區域核心位置高端產品因受眾群體小,市場觀望情緒影響而遇冷;所處板塊相對成熟,交通具備一定優勢同時價格合理的項目或者在片區中價格處于絕對優勢的項目一般都會受到剛需客戶的追捧。●長沙:開發商拿證熱情高,新房迎來供應高峰,開盤售罄極少。11月預計共有70多個項目超萬套房源推出,購房者選擇較多,預計項目整體去化仍將下降。中冶·中央公園區位條件優越,目前已售罄;廣電·疊彩蘭亭雖然大區位較好但其他條件有缺陷,故去化不理想。●青島:低首付、降價、打折促銷手段重現,項目去化下降。融創·萬達·維多利亞灣9月9日超高層開盤去化僅為64%,而同一樓盤3月開盤時去化高達96%,市場趨冷。◆普通二線市場研判:調控政策寬松,價格仍在低位,需求有支撐,預計短期內量價有保證,建議重點關注城市基本面較好,如有人才(高校)或產業基礎(就業機會)的城市。整體量和價呈現穩定增長,需求持續釋放。調控政策弱于一線及核心二線城市,限購限貸集中在房價上漲過快的城市,普通二線調控相對偏弱,居民具有購買力和購買資格。多數普通二線城市新房價格較低(1萬左右),價格優勢明顯。人才新政穩固需求,將對新房成交有所拉動。普通二線城市短期內量價有保證,重點關注有人才或產業基礎的城市。◆熱點三四線:政策嚴控下投資性需求離場,2018年來縮量明顯,市場逐步回歸理性,成交端開始回調。熱點三四線城市多是環一線或位于發達經濟圈內的“衛星城”“都市城”,上輪房地產行情在外溢的投資性需求刺激下,漲幅明顯;隨著國家對房地產行業調控的日益趨緊,在“限購”“限貸”等政策影響下,外溢的投資性需求逐漸被抑制,由于該類城市經濟產業發展水平有限,內生性需求難以跟上,成交端表現低迷。◆熱點三四線研判:投資性需求離場后,熱點三四線市場需求下降較多,成交低位盤整。主要受一線城市外溢性需求影響,周邊三四線成交結構發生變化,外地購買力占比快速提高。●嘉興:受上海需求外溢,2016年量價快速上漲。往年市區外地購買力占比在10%左右,2016年外地購買力占比達到46%,6-9月高峰期甚至超過60%。●東莞:受深圳需求外溢,2016年深圳客購買力占比超過60%,2010年才20%。熱點三四線城市需求收縮更多的來源于市場內部調整:調控政策下,一線及核心二線城市外溢性需求被遏制,利好出盡;城市產業結構層次偏低,經濟實力有限,內需經過釋放后,后續動能不足,需要積蓄一波;較2017年初,熱點三四線價格漲幅較大,已經處于市場高位,價格完全透支,新房成交價格漲幅過大的城市未來行情難以持續;投資性需求離場,需求減少較多,熱點三四線城市的行情難以持續。◆普通三四線城市:普通三四線行情延續趨勢明顯,商品住宅成交量保持穩定狀態,成交價格處于上升周期;棚改大省市場銷售貢獻突出,貨幣化安置比例調整或將導致部分三四線項目去化承壓。◆普通三四線市場研判:普通三四線處于體系性修復階段,新房價格仍處于市場低位,長期積累的需求將持續釋放,預計四季度受銀行房貸額度用完影響,成交量有波動,整體市場延續。◆市場整體預判:2019年二季度前政策放開預期較小,企業加緊供貨,剛需和首改成為主力需求,各能級城市需求分化,市場表現分化,一二線成交主要取決于剛需的量,熱點三四線成交低位盤整,普通三四線延續行情。◆項目去化情況:整體去化率繼續下滑,成都、武漢等城市去化維持在70%上下,市場相對較好。

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